Come abbassare la rata del mutuo? Ecco le alternative
Come rinegoziare il mutuo? Come funziona la surroga? E’ possibile estinguere anticipatamente una parte del mutuo per avere una rata più leggera? Le risposte
Come abbassare la rata del mutuo? E’ una domanda che in questo periodo si stanno facendo molti mutuatari. I continui e vertiginosi aumenti dei tassi d’interesse stanno mettendo a dura prova chi ha stipulato negli anni scorsi un mutuo a tasso variabile ritenendo (o sperando) che le rate non sarebbero cresciute più di tanto.
E invece, da un anno a questa parte, l’Euribor a 3 mesi (il tasso di interesse al quale le banche europee si prestano denaro a vicenda per un periodo di 3 mesi, che viene usato come riferimento per diversi prodotti finanziari, tra i quali i mutui) è passato da valori negativi (che ha conservato per diversi anni) per poi aumentare fino a sfiorare il 4%. E nessuno sa quando si arresterà la corsa al rialzo.
Per questo motivo, molti mutuatari si stanno guardando in giro per evitare di pagare rate del mutuo che in molti casi rasentano l’insostenibilità.
In questo articolo forniremo una panoramica sulle alternative disponibili oggi per abbassare la rata del mutuo.
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Rinegoziazione
Un primo passo per ottenere una rata del mutuo più bassa consiste nel chiedere alla banca mutuante una modifica delle condizioni definite originariamente nel contratto.
La richiesta può riguardare un abbassamento del tasso fisso, o dello spread (ovvero, quanto guadagna la banca sul finanziamento) nel caso di mutui a tasso variabile, oppure un allungamento dei tempi di rimborso. Altre opzioni, lo switch (il passaggio) da mutuo variabile a fisso o viceversa, o l’eventuale introduzione di garanzie personali.
Prima di andare in filiale per intavolare una trattativa, ci sono alcuni dati da tenere presente. Innanzitutto, se da una parte questa operazione è gratuita e non prevede spese notarili, dall’altra la banca non ha nessun obbligo di variare le condizioni. Se la rinegoziazione viene accettata, è più che altro per non far “scappare” il cliente verso un altro ente finanziatore.
Per alcune banche è necessario far trascorrere un periodo minimo di uno/due anni dalla stipula del mutuo prima di poter chiedere una rinegoziazione
Quante volte si può rinegoziare il mutuo? In teoria, infinite volte. Non esiste alcuna normativa che impedisca di farlo. Nella pratica, è meglio affidarsi al buon senso e lasciar passare qualche anno tra una richiesta e l’altra, e ricorrervi solo quando ci sono solidi motivi per farlo (ad esempio, un tasso di interesse originario troppo alto rispetto al periodo storico attuale).
Se la rinegoziazione viene negata, si devono valutare altre strade (surroga, sostituzione, estinzione anticipata).
Esiste poi un caso in cui la banca non può negare la rinegoziazione. La Legge di bilancio 2023 ha previsto la possibilità di passare dal tasso variabile al tasso fisso (o misto) senza alcun costo aggiuntivo. Un bell’aiuto per le famiglie, soggetto però ad alcune condizioni:
- La possibilità per usufruirne termina il 31 dicembre 2023;
- Il mutuo dev’essere inferiore a 200.000 euro;
- L’ISEE non deve superare i 35.000 euro;
- Nessun ritardo nel pagamento delle rate precedenti
In base a questa legge, la banca è tenuta ad applicare un tasso annuo nominale fisso per un periodo che equivale alla durata residua del finanziamento. Il valore del tasso non può superare il minore tra l’IRS (il tasso che viene applicato a un mutuo a tasso fisso) a 10 anni e l’IRS in euro per la durata residua del mutuo, per la parte ancora da saldare. A questo valore viene aggiunto uno spread pari a quello previsto nel contratto di mutuo.
Surroga
Se la banca rifiuta la proposta di rinegoziazione, si può tentare con la surroga. Ovvero, rivolgendosi a un’altra banca per trasferire sia il mutuo che la relativa ipoteca sulla casa.
Come si fa una surroga? E’ semplice, si prende il piano di ammortamento che si trova allegato all’atto di mutuo e si consultano le quietanze inviate dalla banca per poter risalire a dati come il capitale residuo, la durata residua (il numero di rate necessarie a estinguere il mutuo attuale) e l’importo della rata che si sta pagando al momento.
A questo punto si può fare da soli, rivolgendosi a una banca che pratica condizioni che sembrano interessanti, oppure ci si può rivolgere ad un comparatore come Tiscali Tagliacosti per trovare l’offerta migliore. Questa soluzione è indubbiamente la migliore, perché consente di usufruire gratuitamente di un servizio di confronto tra i vari istituti finanziari che altrimenti richiederebbe molto tempo per essere svolto in autonomia, e probabilmente non consentirebbe di avere gli stessi risultati.
Per usufruire del servizio mutui di Tiscali Tagliacosti è sufficiente compilare un modulo e si verrà richiamati nel più breve tempo possibile per una consulenza gratuita e senza impegno che può riguardare non solo la surroga, ma anche la ricerca della migliore offerta per un nuovo mutuo.
La surroga, o “portabilità” del mutuo, è una procedura del tutto gratuita (niente spese di perizia o di istruttoria, nemmeno il notaio, che verrà pagato dalla nuova banca) che è stata semplificata dal Decreto Bersani (Legge n.40 del 2 aprile 2007).
Anche per la surroga, come per la rinegoziazione, è necessario aver già pagato uno o due anni di rate. In caso contrario sarà difficile che la banca prenda in considerazione la richiesta perché non è passato un tempo minimo sufficiente a valutare la affidabilità creditizia del richiedente.
E se si volesse surrogare un mutuo già surrogato? In linea teorica è possibile, ma nella pratica le banche difficilmente accolgono questa richiesta.
Trovata la migliore offerta, attenzione ai comportamenti scorretti di alcune banche. Qualche consiglio:
- La nuova banca, anche se è una pratica comune, non può costringere il cliente ad aprire un conto corrente. E’ sufficiente, per pagare le rate del nuovo mutuo, appoggiarsi al conto della banca di cui si sta “rottamando” il vecchio mutuo.
- Nuova polizza incendio e scoppio? No grazie, anche in questo caso si può proporre alla nuova banca di accettare quella già in essere con la vecchia banca, cambiando il beneficiario. E se la nuova banca si rifiuta, è possibile chiedere alla vecchia banca di recedere dalla vecchia polizza, facendosi restituire l’importo relativo ai periodi non usufruiti (che coincidono con la durata residua del vecchio mutuo)
- La nuova banca chiede di sottoscrivere altri prodotti assicurativi come una polizza vita o altro per poter stipulare il mutuo? Può farlo, ma si è comunque liberi di acquistarli presso altri istituti
- La vecchia banca tarda a effettuare i conteggi per l’estinzione del mutuo? L’intera procedura (comprese le firme davanti al notaio) dev’essere conclusa entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta fatta dalla nuova alla vecchia banca. Se così non fosse, si ha diritto a un indennizzo pari all’1% del capitale residuo del mutuo, per ogni mese (o frazione di mese) di ritardo.
Mutuo consolidamento debiti
Nel caso il mutuo non fosse l’unica forma di finanziamento in essere, e ci si trovasse in difficoltà per pagare anche le rate degli altri prestiti, è possibile ricorrere a un altro strumento: il mutuo consolidamento debiti.
Questo tipo di mutuo consente di estinguere in anticipo i debiti provenienti da altri finanziamenti in corso, che vengono tutti riuniti in un unico finanziamento. I finanziamenti da consolidare possono anche provenire da diversi istituti, e possono avere durate e tipologie differenti.
In sintesi, il mutuo consolidamento debiti consente di avere:
- Una rata unica con una sola scadenza mensile
- Un importo mensile della rata più basso
- Un solo tasso di interesse, più conveniente
- L’allungamento della durata del finanziamento
- L’ottenimento di una (eventuale) ulteriore liquidità
Estinzione anticipata
Esiste un’altra possibilità per avere una rata più bassa, purtroppo non è a costo zero. Si tratta della estinzione anticipata parziale del mutuo, con la quale si restituisce una parte del capitale residuo prima della scadenza naturale del piano di ammortamento.
I vantaggi di questa operazione consistono 1) nel pagare meno interessi e quindi avere una rata più leggera (o, in alternativa, ridurre la durata residua del debito) e 2) nel non dover pagare penali o commissioni, purchè il mutuo variabile fosse stato contratto prima di febbraio 2007.
