8 consigli per scegliere un mutuo

Avete intenzione di acquistare una casa, ma non disponete dei fondi necessari per farlo e dovete, quindi, chiedere un mutuo? In questo articolo vi forniremo qualche utile consiglio per evitare di commettere errori che potrebbero riflettersi negli anni a seguire.

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1) Calcolare correttamente il mutuo che ci si può permettere: quanti soldi servono per comprare una casa, e quanti ne avete già a disposizione? Non illudetevi di chiedere alla banca il 100% dell’importo perché è molto difficile che ve lo concedano. In genere, l’importo massimo si aggira intorno all’80%. Il restante 20% dev’essere versato dal proprio conto corrente.

Ed è fondamentale tenere conto che la cifra non può limitarsi al solo prezzo della casa, ma anche alle spese accessorie, ovvero l’IVA (solo se la casa è di nuova costruzione), il compenso per l’intermediazione dell’agenzia immobiliare (se la casa non si acquista da privati), l’onorario del notaio, e le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Che, sommate, incidono all’incirca per il 10% della somma di acquisto della casa.

Per poter fare una valutazione obiettiva di quanto ci si possa permettere è utile considerare che la banca, di solito, non eroga mutui in cui la rata superi un terzo del reddito mensile netto del cliente. Un esempio pratico? Su 1200 euro di stipendio netto, la rata massima potrebbe essere di 400 euro circa. Il motivo principale sta nel tutelarsi dal rischio di sovraindebitamento, e quindi del mancato o tardivo pagamento delle rate. Va da sé che si può ottenere un mutuo più sostanzioso nel caso si riesca a trovare un garante (tipicamente i genitori) che assicuri alla banca il pagamento delle rate nel caso il mutuatario abbia delle difficoltà.

Condizione necessaria per la banca, poi, è quella di avere un reddito (da lavoro dipendente o autonomo) più stabile e consolidato possibile.

Attenzione anche al valore della casa per la quale si sta chiedendo un mutuo. La banca prende in considerazione anche il Loan to Value (LTV), ovvero il rapporto tra prestito erogato e valore della casa. Ipotizziamo che intendiate acquistare una casa che vale 100.000 euro. Se chiedeste solo 50.000 euro di mutuo, l’LTV sarebbe del 50% (50.000/100000 x 100), mentre se la richiesta fosse di 80.000 euro l’LTV sarebbe molto più alto (80%) e il finanziamento verrebbe considerato molto più rischioso. Anche in questo caso la banca può comunque concedere il mutuo, ma chiedendo garanzie aggiuntive e facendo stipulare assicurazioni supplementari.   

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2) Non sacrificare tutti i risparmi: avete deciso di fare il grande passo, e di sacrificare tutti i vostri risparmi in modo da ottenere un mutuo più alto possibile per poter acquistare la casa dei sogni. Avete già pensato alle spese per arredare la casa? E a parte i mobili, se subito dopo succedesse un imprevisto che costringesse a chiedere un altro prestito? Forse è meglio accumulare qualche risparmio in più, oppure non usare tutta la cifra disponibile sul conto corrente…o ancora, chiedere un mutuo dalla durata più lunga. Tornate al punto uno e riflettete sul peso che possono avere le spese accessorie, e sugli eventuali sovraindebitamenti che potrebbero causarvi dei problemi.

3) Scegliere il tipo di tasso giusto (fisso, variabile, variabile con cap…?): non siete amanti del rischio e la notte volete dormire sonni tranquilli sapendo che la rata del mutuo sarà sempre la stessa fino alla fine del finanziamento? Scegliete il tasso fisso. Siete più avventurosi e disposti a sopportare le oscillazioni, anche notevoli, di mese in mese, delle rate? Optate per il tasso variabile. A parte queste due tipologie, le più comuni, esistono anche i tassi variabili con cap, per avere una maggiore tranquillità (pagandola però in termini di maggiori costi iniziali). Il “cap” è un limite massimo al di sopra del quale il tasso di interesse non può andare. Esistono poi i tassi variabili a rata costante: in questo caso la rata è sempre la stessa, a cambiare è invece la durata del mutuo, che sarà più lunga.

Quale tipo di tasso scegliere? Oltre ad essere una scelta soggettiva, quella del tasso dovrebbe guardare alle condizioni del mercato. Se i tassi sono molto bassi, è difficile che scenderanno ulteriormente, semmai il contrario. Per questo motivo, la scelta di un tasso fisso sarebbe probabilmente la più azzeccata. Invece, In un contesto come quello attuale (ottobre 2023), dove i tassi sono già molto alti, potrebbe avere senso giocarsi la carta del tasso variabile, ipotizzando che scenderanno. Il discorso vale ovviamente se si ha una propensione al rischio. In caso contrario si fa come la maggior parte degli italiani, che negli ultimi anni hanno chiesto l’erogazione di mutui a tasso fisso.

Di solito il mutuo a tasso variabile è più conveniente di quello a tasso fisso. In questo momento storico, però, i tassi fissi sono più bassi di quelli variabili. Come orientarsi allora nella scelta del miglior tipo di tasso? La soluzione migliore è quella di rivolgersi ad un comparatore come Tiscali Tagliacosti.

Questo servizio consente di confrontare gratuitamente le offerte di vari istituti finanziari in un modo che altrimenti richiederebbe troppo tempo per essere svolto in autonomia, e probabilmente non consentirebbe di avere gli stessi risultati.

Per usufruire del servizio mutui di Tiscali Tagliacosti è sufficiente compilare un modulo e si verrà richiamati nel più breve tempo possibile per una consulenza gratuita e senza impegno.

4) Non prendere in considerazione solo il tasso nominale: per capire se un mutuo è davvero conveniente, una cosa è il TAN (Tasso Annuo Nominale), un’altra è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale). E’ indispensabile riferirsi a quest’ultimo quando ci si vuol fare una idea del costo reale del mutuo, perché include, oltre agli interessi, anche le commissioni, le imposte, le spese di perizia, di istruttoria e le spese per riscuotere e incassare le rate.

Il TAN, inoltre, in certi casi è solo un tasso d’ingresso proposto dalla banca a fini pubblicitari, e valido solo per le prime rate del mutuo. Pagate le quali si passa al tasso a regime, più alto di quello iniziale.

5) Valutare mutui che non siano della propria banca: è una circostanza che si verifica spesso, per pigrizia o per eccessiva fiducia, quella che vede un correntista accontentarsi di ciò che gli offre la banca in cui ha il conto. Niente di più sbagliato. Certo, il mutuo potrebbe essere davvero concorrenziale, ma perché non dare uno sguardo a ciò che offre il mercato? Anche poche frazioni di punto percentuale di differenza possono trasformarsi, soprattutto con mutui di lunga durata, in migliaia di euro da pagare in più.

La ricerca della banca più conveniente si può fare da soli (operazione che però richiede molto tempo, attenzione e competenze) oppure affidandosi (ne abbiamo già accennato in alto) a un comparatore gratuito come Tiscali Tagliacosti.

6) Calcolare correttamente i tempi di erogazione del finanziamento: le banche impiegano quasi sempre molto tempo (un mese e mezzo o anche più) dal giorno della richiesta, e quindi della consegna dei documenti necessari, al momento in cui viene effettivamente erogato il finanziamento nel conto corrente.

Chiedere alla banca quali siano i tempi effettivi di lavorazione dell’istruttoria è fondamentale per non avere problemi con quanto si è andato a concordare nel preliminare di vendita (compromesso).

Un consiglio è quello di inserire in quest’ultimo la clausola “salvo accettazione del mutuo”, per far sì che il documento sia valido solo se il mutuo viene effettivamente concesso. In caso contrario, se la banca la tirasse per le lunghe e andasse oltre il termine stabilito nel compromesso, il venditore avrebbe tutto il diritto di trattenere la caparra confirmatoria anche nel caso che la banca non concedesse il finanziamento.

7) Leggere attentamente contratto e, soprattutto, il PIES: supponiamo che siate andati in banca e abbiate palesato le vostre esigenze in termini di importo del finanziamento e durata, chiarendo la vostra posizione finanziaria. A questo punto, almeno una settimana prima di firmare il contratto di mutuo, la banca è obbligata a fornire anche il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato). Si tratta di un documento in cui sono definite tutte le clausole contrattuali e i dettagli tecnici del finanziamento, tra i quali il TAEG (indispensabile per confrontarlo con i PIES di altre banche), l’importo delle rate e il piano di ammortamento. Banca d’Italia sottolinea che il PIES è vincolante sia per il cliente che per l’istituto di credito: quest’ultimo non può pretendere condizioni che non siano già indicate nel PIES, nemmeno se sono scritte nel contratto.

8) Occhio al fisco: come abbiamo detto, anche le imposte sono da tenere in dovuta considerazione quando si fanno i calcoli per acquistare una abitazione. Fortunatamente il fisco permette di usufruire di una serie di detrazioni Irpef sulla prima casa. Ovvero, vedersi restituire il 19% (con alcune limitazioni e condizioni) delle spese effettuate nella busta paga o nella pensione. Nello specifico:

• Il 19% degli interessi passivi annuali e dei relativi oneri accessori pagati alla banca, su un massimo di 4000 euro;
• Le spese di perizia, di istruttoria, del notaio e dell’atto notarile (entro 4000 euro)

Vengono poi accordate delle agevolazioni fiscali, come l’imposta di registro al 2% (anziché al 9%) sul valore catastale dell’immobile, e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa a 50 euro ciascuna.

Nel caso si acquisti la casa da un’impresa (quindi non da un privato) si pagherà l’IVA al 4%, e le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa a 200 euro ciascuna (per un totale di 600 euro).

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